בשנים האחרונות עיריית ת"א מגבירה את משלוח דרישות שיפוץ החזיתות ואת האכיפה שלהן. קבלת דרישת שיפוץ חזית מעיריית תל אביב היא אירוע משמעותי עבור בעלי הדירות בבניין. מדובר בהליך מורכב שיכול להיות כרוך בהוצאות כספיות ניכרות ואי נוחות. במקרים אלו, ייצוג משפטי מקצועי הוא קריטי להגנה על זכויות הדיירים ולהבטחת פתרון הולם.
מהי דרישת שיפוץ חזית?
עיריית תל אביב-יפו מוסמכת לדרוש מבעלי בניינים לבצע שיפוצים בחזיתות הבניין מכוח חוק עזר לתל אביב-יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות בתים) התשע"א -2011. דרישה זו נועדה לשמור על חזות העיר ולשפר את המרחב הציבורי.
דרישות שיפוץ החזית עשויות לכלול, בין היתר:
- הסרת מזגנים מחזיתות הבניין
- הסרת חוטי חשמל וצנרות
- החלפת חלונות לאחידות
- שיפוץ וצביעת חזיתות
- תיקון או החלפה של מרפסות
בכל הנוגע לדרישת העירייה לאחידות החזית (החלפת חלונות) בית משפט השלום הגביל וצמצם מאוד את אפשרותה של העירייה לדרוש החלפה של חלונות. נושא זה תלוי ועומד כעת בערעור שהגישה העירייה לבית משפט המחוזי בתל אביב ונכון להיום (2025) הנושא טרם הוכרע והעירייה ממשיכה באכיפה כרגיל.
האתגרים של בעלי הנכסים בבניין:
דיירים המתמודדים עם דרישת שיפוץ חזית ניצבים בפני מספר אתגרים:
- עלויות כספיות גבוהות: שיפוץ חזית עשוי להיות כרוך בהוצאות גדולות מאוד, שעלולות להגיע לסכומים משמעותיים עבור כל דייר.
- אי נוחות: עבודות השיפוץ עלולות לגרום להפרעה קשה לשגרת החיים, לרבות רעש, אבק ולכלוך.
- חילוקי דעות בין הדיירים: קבלת החלטות משותפת בנוגע לשיפוץ עשויה להיות מאתגרת, במיוחד כאשר הדיירים חלוקים בדעותיהם.
- פגיעה בקניין הפרטי: הדרישה להסרת מזגנים או שינוי חזיתות עלולה להתפרש כפגיעה בקניין הפרטי של הדיירים.
ההליך מול העירייה:
ההתמודדות עם דרישת שיפוץ חזית מהעירייה כוללת מספר שלבים, שלכל אחד מהם השלכות משפטיות וכלכליות:
- קבלת דרישה ראשונית: בשלב הראשון, העירייה שולחת לבעלי הדירות דרישה לביצוע שיפוץ חזית. חשוב לדעת כי מדובר בשלב ראשוני שבו רצוי להגיב לדרישת העירייה.
- הגשת השגה: על הדרישה הראשונית ניתן להגיש השגה לוועדת ההשגות של העירייה. מומלץ מאוד להגיש השגה בשלב זה, שכן היא יכולה להשפיע על המשך ההליך.
- מכתב התראה מעורך דין: במידה שהדיירים לא נענים לדרישה הראשונית, העירייה עשויה לשלוח מכתב התראה באמצעות עורך דין. למכתב זה יש להתייחס ברצינות ולענות בהקדם.
- תביעה אזרחית: אם הדיירים לא מגיעים להסדר עם העירייה, העירייה רשאית להגיש תביעה אזרחית נגד כל בעלי הדירות בבניין. תביעה זו עלולה להוביל להוצאות משפטיות נוספות ולהחלטה של בית המשפט בנוגע לשיפוץ.
זכויות הדיירים:
לדיירים קיימות מספר זכויות חשובות בהתמודדות עם דרישת שיפוץ חזית, כאשר עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לדיירים לממש את זכויותיהם בצורה הטובה ביותר:
- הגשת השגה: הדיירים רשאים להגיש השגה על דרישת השיפוץ בפני ועדת ההשגות, ועורך דין יכול לסייע בהכנת ההשגה וייצוג הדיירים בהליך.
- זכות ייצוג משפטי: הדיירים זכאים להיות מיוצגים על ידי עורך דין לאורך כל ההליך, אשר יגן על האינטרסים שלהם ויפעל להשגת התוצאה הטובה ביותר.
- משא ומתן עם העירייה: לדיירים יש אפשרות לנהל משא ומתן עם העירייה להקלות בדרישת השיפוץ, ועורך דין יכול לסייע בניהול משא ומתן יעיל ולהגיע להסדר מועיל.
- התחדשות עירונית: לדיירים יש אפשרות להתארגן לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין במקום ביצוע השיפוץ הנדרש, ועורך דין יכול לסייע בארגון הדיירים וקידום הפרויקט.
- סיוע במימון: לצורך ביצוע השיפוץ, הדיירים יכולים לפנות לחברת עזרה ובצרון (https://www.ezra.org.il/) ולקבל סיוע במימון השיפוץ, תביעת סרבנים, מענקים והטבות נוספות.
תפקיד עורך הדין:
עורך דין המתמחה בייצוג דיירים מול עיריית ת"א יכול לסייע לדיירים במגוון דרכים:
- בדיקת חוקיות הדרישה: עורך הדין יבדוק האם הדרישה הוצאה כדין והאם העירייה פעלה בסמכות.
- הגשת השגה: בעת הצורך עורך הדין יגיש השגה על הדרישה בשם הדיירים ויטען בשם הדיירם. חשוב לציין כי בתי המשפט הבהירו בפסיקתם כי דרישה שלא הוגשה כנגדה השגה היא דרישה חלוטה.
- ניהול משא ומתן עם העירייה: עורך הדין ינהל משא ומתן עם העירייה כדי להגיע להסדר מוסכם עם העירייה לגבי לוחות זמנים, הקלה בדרישות השיפוץ
- ייצוג בהליכים משפטיים: עורך הדין ייצג את הדיירים בבית המשפט, במידת הצורך.
- סיוע בארגון הדיירים: עורך הדין יסייע לדיירים להתאגד ולקבל החלטות משותפות.
- השגת מימון: עורך הדין יסייע לדיירים לבחון אפשרויות מימון לביצוע השיפוצים.
שאלות נפוצות:
- קיבלנו דרישת שיפוץ, ואנו חושבים שאין צורך לשפץ את הבניין, מה עלינו לעשות?
באפשרותכם להגיש השגה לוועדת ההשגות בתוך 60 יום מקבלת הדרישה. יש לשים לב כי השגה ניתן להגיש רק ע"י הרוב הנדרש מבעלי הרכוש המשותף בבנין (75%). אם חלף המועד ניתן להגיש בקשה להארכת מועד להגשת השגה.
- אנחנו עושים פרויקט התתחדשות עירונית בבניין, מדוע דורשים מאיתנו לשפץ?
ניתן להגיע עם העירייה להסכמות לפיהן במקום לבצע שיפוץ יבוצע פרויקט בבניין. העירייה תציב לוחות זמנים לביצוע הפרויקט ואם לא תעמדו בהם תחויבו בביצוע השיפוץ. כדאי לבחון באיזה שלב של הפרויקט הבניין נמצא. אם אתם מצויים בשלב ראשוני ייתכן ולוחות הזמנים שינתנו לא יספיקו ויהיה עליכם לבצע את השיפוץ.
ניתן לפנות למשרדנו אשר יבצע מו"מ יעיל עם העירייה לצורך הגעה להסכמות לביצוע פרויקט בבניין במקום השיפוץ (גם לאחר קבלת תביעה משפטית).
- שיפצנו כבר את הבניין לדרישת העירייה רק לפני כמה שנים. מדוע פונים אלינו שוב?
על פי חוק העזר, אין לשלוח דרישת שיפוץ לבניין אשר ביצע שיפוץ ב15 השנים האחרונות.
אך יש לשים לב שעבודות להסרת סכנה אינן נחשבות "שיפוץ". כמו כן, חשוב לוודא שהשיפוץ הקודם בוצע ברישיון. גם אם בוצע שיפוץ החוק מאפשר לעירייה להוציא דרישה נוספת מנימוקים מיוחדים שירשמו.
- קיבלנו מכתב התראה לפני נקיטת הליכים מעו"ד. מה עלינו לעשות?
חשוב לציין כי אם לא יינתן מענה למכתב, ככל הנראה תוגש תביעה משפטית. ניתן לפנות למשרדנו בשלב זה לפגישה ללא עלות אשר תפרט את האפשרויות העומדות בפניכם.
- קיבלתי תביעה משפטית מה עליי לעשות?
יש להגיש כתב הגנה בתוך 60 יום מקבלת כתב התביעה. חשוב לציין כי הגשת כתב הגנה ע"י אחד מהדיירים אינה נותנת מענה ליתר הבעלים בבניין.
- אני מסכים לשפץ אבל יש בעלי דירות אחרים בבניין שלא מסכימים להשתתף בעלויות, מה עליי לעשות?
צריך לבדוק מהו אחוז הבעלים שמסכימים לבצע את השיפוץ. חחלק מהשירות שמשרדנו מציע הוא גישור בין בעלי הנכסים בבניין ואם אין ברירה הגשת תביעה כנגד הדיירים הסרבנים באמצעות עו"ד
- אני חושב שאין זה בסמכות העירייה לדרוש ממני שיפוץ ובכוונתי להילחם על כך בבית המשפט
בתי המשפט בישראל הכירו בסמכות העירייה לדרוש שיפוץ מכוח חוק העזר לתל אביב יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות בתים) התשע"א 2011.
- מי אחראי למימון השיפוצים? ככלל, האחריות למימון השיפוצים מוטלת על בעלי הדירות. עם זאת, ניתן לקבל סיוע מהעירייה באמצעות שיפוץ דרך חברת עזרה ובצרון.
- מה קורה אם דייר מסרב להשתתף במימון? ניתן להגיש נגד הדייר הסרבן תביעה כספית לבית המשפט.
.
צרו קשר:
משרדנו מתמחה בייצוג דיירים מול רשויות מקומיות, לרבות במקרים של דרישות שיפוץ חזית. אם קיבלתם דרישת שיפוץ מעיריית תל אביב, צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי וליווי מסור.
